第049章 特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)（下）

　　深海特區(qū)在成立之初的那五年，其實一直承受著巨大的壓力。

　　而特區(qū)房地產(chǎn)公司當初在與劉天就合作開發(fā)東湖麗苑時，更是提前翻遍了《列寧選集》，找到了一兩句牽強的解釋后，才敢下筆簽合同。

　　要是因為房子問題在香港那邊造成惡劣的群體性事件......

　　好在香港從1953年出現(xiàn)賣樓花之后，已經(jīng)經(jīng)歷二十多年的時間，買房者早已把可能埋著的雷都給趟出來了。

　　對了，當初發(fā)明賣樓花的人，正是被香港人譽為“紅色資本家”的霍先生。

　　“在香港，地產(chǎn)公司如果想要展開樓花銷售，需要先從工務司署獲批《預售樓花同意書》。而工務司署審批時主要看兩個條件：第一，地價是否全數(shù)支付；第二，開發(fā)商要證明自己有能力支付全部建筑費。

　　香港地產(chǎn)商的慣用做法，是拿土地去銀行進行抵押。但抵押貸款是有折現(xiàn)率的，這其中的價差就是地產(chǎn)商需要籌集的項目啟動資金。

　　至于項目建筑費，最簡單的方式自然是去銀行開一個信托賬戶，然后往里面存足夠的錢。

　　但當初樓花被發(fā)明出來的目的，就是用買房者的錢來支付后期建設費用，從而降低地產(chǎn)開發(fā)商的資金投入。

　　于是這又產(chǎn)生了一個悖論。香港開發(fā)商的解決辦法，還是去找金融機構(gòu)幫忙。

　　比如直接向銀行申請建筑按歇貸款，或者委托銀行出具承諾書，還可以找財務公司簽署無擔保貸款合約。

　　總之，工務司署要確保就算開發(fā)商中途破產(chǎn)，也有新的責任方出來繼續(xù)接手項目，完成剩余的樓盤建設任務。

　　而開發(fā)商被允許銷售樓花之后，預售所得的資金也不是由他們自己隨意支配，而是會全部轉(zhuǎn)入其合作律師事務所開設一個專門信托賬戶之中，再由律師事務所根據(jù)項目實際建設進度來分批劃撥費用?！?p>　　周陽也沒有賣什么關子，直接把自己收集到的資料復述給李明德，聽得對方連連點頭。

　　“香港并不是沒有發(fā)生過巨額購樓款不翼而飛的事情，但最后基本上都會有銀行來介入托管，購房者拿不到房子的情況比較少見。

　　而且政府也會根據(jù)最新案例所暴露的漏洞，進一步修訂新的預售樓花同意制度，所以買房者的權益相對比較有保障?！敝荜栍掷^續(xù)說道。

　　“我們之前的確沒考慮過那么多，要不是周先生今天點出來，將來真有可能釀成大錯?！崩蠲鞯禄镜恼蚊舾行赃€是有的，很明白哪些錯誤堅決不能犯。

　　“敢于任事、勇于擔當、主動作為，是一種非常優(yōu)秀的品質(zhì)。但我們也需要避免因為考慮不周，而成為一個傻大膽。

　　既然香港的地產(chǎn)大鱷們不愿意來，那么你們?yōu)樵O么就不能主動過去？馬經(jīng)理他們的粵港貿(mào)易公司給了我一個啟發(fā)，你們特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司也完全可以和他們一樣，直接去香港成立一家分公司?！敝荜栍痔崃艘粋€新建議。

　　“我們倒是想去，但條件不允許?。●R經(jīng)理他們的粵港公司，省里至少撥了200萬港幣下來。

　　我們房管局去年成立時，市里只批了50萬人民幣，卻要我們建成兩萬平米的宿舍樓。因為要和劉天就老板合股開發(fā)商品房，房管局特意成立了特區(qū)地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　但是市里最初同意下?lián)艿?萬人民幣開辦經(jīng)費，最后卻因為財政困難而不了了之了，后來還是劉老板借了我們4萬港幣。

　　你是沒去過我們現(xiàn)在的辦公場地，只有一間平房，里面擺了幾張舊辦公桌。一個財務、一個出納、一個秘書、兩個技術員，我這個掛著副經(jīng)理的實際負責人，以及掛著總經(jīng)理頭銜，但整天在房管局那邊忙其他事情的老何，整個公司總共就只有7個人。

　　以至于好幾位香港老板過來后，一看我們只是這樣一個草臺班子，連談都不肯坐下來談，直接扭頭就走?！崩蠲鞯率譄o奈的說道。

　　周陽聽了對方的話之后，臉上悄然展露出了一絲笑意，他早就在這里等著對方叫苦呢！

　　“李經(jīng)理，我想你應該也挺好奇，我之前約你說是來談投資，結(jié)果見面后卻給你們各種挑毛病。

　　實際上我這個人并沒有惡意，只是喜歡把丑話說在前頭，這樣大家以后合作起來，才會少許多不必要的矛盾。

　　我今天確實是來談投資的，但不是投資特區(qū)的某塊地皮，而是想直接投資你們深海特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　你們手里沒有現(xiàn)金并不是問題，實際上你們公司的名字，就是最值錢的無形資產(chǎn)。資金方面全部由我來承擔，我出125萬港幣現(xiàn)金，和你們合資在香港開一家地產(chǎn)公司，只要求占股25%。

　　當然，這家公司未來的主要業(yè)務，肯定是在特區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項目。你們之前找的那些港商，實力都太弱了，連地價款都搞不定，等于風險全部都由你們在承擔。

　　我的想法不一樣，今天來約你見面，肯定是想來賺錢的。但我賺的錢要符合規(guī)矩，香港的范例已經(jīng)擺在那里，土地轉(zhuǎn)讓費必須在項目被批準前付清。

　　這應該是特區(qū)政府以后必須堅守的一條紅線，畢竟你們現(xiàn)在很缺錢不是嗎？

　　至于條件提高后，還沒有人會來特區(qū)投資地產(chǎn)的問題，你們也完全不用擔心，我既然要從公司拿股份，肯定也是要出力的。

　　港城許家不知道你有沒有聽說過，許愛舟前輩是香港最早的船王，他家從六十年代開始，就把家族的主要基業(yè)從航運轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)上面。

　　雖然許家的地產(chǎn)公司算不上香港一線華資財團，但他家的資產(chǎn)至少在十億港幣以上，比劉天就之流肯定是要強許多倍。

　　另外還有經(jīng)營著香港唯一一家鋼鐵廠的龐家，我在這兩家人面前都能說上幾句話，邀請他們過來捧場并不困難。

　　而拉客戶其實和賣房子一樣，首先做出一個漂亮的樣板間來，后續(xù)再去找其他人談合作才會更容易！”周陽終于圖窮匕見，表露出了自己的真正目的。

　　在他穿越前，國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上有一個很流行的詞匯——“抄作業(yè)”。

　　實際上這個詞如果用在國內(nèi)的商品房預售上，簡直非常貼切。深海特區(qū)抄香港房地產(chǎn)的作業(yè)。

　　國內(nèi)一直要到2010年以后，才陸續(xù)有地方政府出臺預售商品房的資金監(jiān)管政策。

　　比如像某位偶像的父母，就因為是老賴而被網(wǎng)友聲討。