第16章 包租公

　　周洪宇把唐文基叫了過來，詢問了他籌備的公司情況和進展。

　　唐文基告訴他，其實馬特上次去羊城找了一個比較適合的爛尾樓，很適合他們作為公司總部，倉儲和維修中心的綜合體。

　　是1991年，一個香港的船運商投資新建的，花了一年時間就建好了，大樓的主體外墻都已經(jīng)裝飾過了，只差內(nèi)部沒有裝修，還是毛坯建筑。

　　因為伊拉克戰(zhàn)爭，導(dǎo)致他的公司虧損嚴重，又加上事業(yè)上的諸多不順，讓他放棄了在內(nèi)地做生意的想法。

　　這座大樓差不多完工時，這名港商已經(jīng)拿不出現(xiàn)金，支付余下的工程款。

　　現(xiàn)在，周洪宇要是能拿出600萬，然后再貸款1400萬，這棟16樓的房子就屬于他了。

　　唐文基根本就不知道周洪宇在股市撈了多少錢？

　　所以他很擔(dān)心周洪宇財務(wù)狀況。

　　周洪宇沒有絲毫猶豫，他準備拿出100萬美元，轉(zhuǎn)到新公司的名下。

　　在唐文基要走之前，他還交代，最好搞個中外合資的外殼，在現(xiàn)行的國內(nèi)政策下，這樣就能夠享受到最大優(yōu)惠。

　　周洪宇準備做一個計劃書。

　　好好規(guī)劃一下，接下來半年里，怎樣才能做到完善的投資計劃，最高效率的使用自己的資金？

　　因為在這個年代，國內(nèi)對外匯的使用管控很嚴，很難把人民幣兌換成外幣。

　　所以就必須把自己賺的人民幣盡快用到投資上面去。

　　房地產(chǎn)是絕對的一塊肥肉，周洪宇決定把自己國內(nèi)的資金大部分用于這方面。

　　但是這一方面，他資金不夠充裕，又沒有人脈關(guān)系，就連建筑和房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)知識都沒有。

　　周洪宇絞盡腦汁想到一個絕世的商業(yè)策劃。

　　“銀行按揭，無限循環(huán)貸款”

　　中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標志著我國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。

　　但當時的條件是比較嚴格的，一是要求有提供雙重保證即抵押（質(zhì)押）擔(dān)保與保證擔(dān)保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少于房價款的30％。

　　這個暫行辦法還是針對當時的國情來制定的，有很多的漏洞，執(zhí)行的條件對周洪宇說，可謂是非常寬松。

　　周洪宇首先打算成立一個二手房買賣，租賃公司。

　　這個在香港多如牛毛，規(guī)章制度完善到令人發(fā)指，絕對不會出現(xiàn)被人坑的現(xiàn)象。

　　只有他們坑別人，沒有人坑到他們。

　　到時候挖一個人才過來，負責(zé)大陸這邊的公司，名字都想好了叫“安居房產(chǎn)”。

　　如果要順利的實施這個計劃。有兩個先決條件。

　　第一，這些房子的租金必須有超過銀行的貸款利率。

　　第二，這些房子必須要有較高的出租率。

　　符合這兩種特征的，其實還是有很多的。

　　酒店旅館，名校旁邊的學(xué)區(qū)房，繁華地帶的寫字樓等等。

　　酒店旅館周洪宇暫時沒有那么多資金插足，他需要的是快速無限循環(huán)，那個太慢了。一

　　寫字樓這個相對風(fēng)險大，明年的金融危機可能會讓一大批公司企業(yè)倒閉，房屋的空置率會成倍提高。

　　再說了，等金融風(fēng)暴以后可以大規(guī)模抄底，現(xiàn)在為時過早。

　　現(xiàn)在就是學(xué)區(qū)房了，這個絕對可以有。

　　中國絕大多數(shù)老百姓，都有一個共同思想，望子成龍。

　　為了小孩有一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，找一個好的學(xué)校是必然的。

　　租房陪讀，就是最常見的。

　　如果要做到循環(huán)貸款，首要的條件就是銀行的利率要遠低于房租。

　　現(xiàn)如今階段國內(nèi)的銀行利率非常高，平常的貸款利率至少都有12%到15%，最高的甚至可以達到20%。

　　這樣的行情下，明顯是不適合做房產(chǎn)按揭的，但現(xiàn)金存款絕對是穩(wěn)賺不虧。

　　因為今年南斯拉夫中國大使館被炸事件，西方與中國之間的關(guān)系破裂，雙方都互不信任。

　　這樣的國際環(huán)境下，外匯儲備就顯得尤為重要了。

　　現(xiàn)行的金融管制政策開始加強，針對外匯的兌換條件和數(shù)量都進行嚴格把控。

　　普通的老百姓需要兌換美元，如果按照基本流程申請，是不可能獲得審核通過的

　　這就導(dǎo)致了黑市上貨幣兌換的比率遠超過了官方報價，一般都是1:11或者是1:12。

　　與此同時，也間接加大了銀行吸儲外匯的難度，不得已之下，央行公布了最新的外匯存儲方案。

　　用人民幣作為外匯存儲的利息。

　　作為補償，外匯存儲的利息是人民幣存儲利息的一倍。

　　也就是說，存儲利率最少也有20%，最高可以達到40%。

　　國內(nèi)的大環(huán)境如此，也就造成了購房按揭條款如同虛設(shè)。

　　因為根本沒有多少人能夠承受如此高昂的利息。

　　周洪宇如果想貸出大批現(xiàn)金，那就只能把目光對準國外。

　　國外銀行的貸款利率一邊保持保持在3%—10%之間，且貸款的條件比較嚴苛。

　　但是有一個國家完全打破了陳規(guī)，它堪稱國際金融行業(yè)里面的攪屎棍。

　　在整個90年代，他們的銀行在國際上大放光彩，不僅僅在國際銀行前十排行榜上占據(jù)了過半的數(shù)量，更是把日元推廣到了全世界。

　　RB央行為了推廣日元，也為了穩(wěn)定國內(nèi)的通貨膨脹，制定了低息政策。

　　他們的利率低的可怕，后世的RB銀行的利率，甚至是負利率。

　　就是說去銀行存錢不僅沒有利息給儲戶，甚至還要繳納微薄的利息給銀行。

　　現(xiàn)階段RB銀行貸款利率是0.42%，低的令人發(fā)指，比現(xiàn)階段國內(nèi)銀行的貸款利率，足足低了三十多倍。

　　現(xiàn)在國際上很流行的一種賺錢模式，就是用日元貸款，然后兌換成美元，存進美國銀行，賺取利息差。

　　由于這些年美國聯(lián)邦基金目標利率和RB銀行官方貼現(xiàn)利率之間的利差約為5%，所以很多人就靠這個賺錢維持生計，特別是在東南亞國家的那些人群。

　　泰國首富阿布朗先生，前期就是依靠著僅有的家產(chǎn)，瘋狂的借貸，投資買房，反復(fù)循環(huán)，迅速積累起了大量的財富。

　　不過這個家伙，實在太過瘋狂、貪婪，根本就不知收斂為何物。

　　雖然表面上的財富已經(jīng)超過40億美元，但實際上身負欠債的額度已經(jīng)遠遠超過了這個數(shù)值。

　　亞洲金融危機爆發(fā)之后，這個家伙也是一夜之間一貧如洗，全家人甚至只能依靠乞討為生。

　　許多人都為之唏噓。

　　這簡直就是一步天堂，一步地獄。

　　這也是亞洲金融危機中的最典型破產(chǎn)案例之一。

　　傳說中的躺著賺錢就是這樣個模式。

　　但關(guān)鍵需要把握好分寸，

　　周洪宇現(xiàn)在也想玩筆大的，差不多也是這樣的模式。

　　打一個比方，周洪宇用自己的錢，購買了北上廣深的500套房子，均價20萬，總共花了一個億。

　　把這些房產(chǎn)做抵押給RB的銀行，然后貸出相當于5000萬到8000萬人民幣的日元。

　　再把這些日元兌換成美元，存入中國銀行，因為中國銀行可以用美元存款做抵押借出人民幣。（不是貸款，借人民幣只要收手續(xù)費）

　　而且中國銀行給出的外資存款利率遠高于人民幣存款利率，大概會有20%—40%的利率（定期存款年限決定利率）。

　　這樣一算，中國銀行每年會支付存款利息1000萬到3200萬人民幣。

　　500套房產(chǎn)，全部算學(xué)區(qū)房，每套房，每個月收1000多的房租，一年剛好兩萬。

　　也可以按照房價10%的價錢，收取年租金。

　　因為全囯每個地方的房價不一樣，這樣的租賃方式更為合理。

　　這樣一算，每年房租將近1000萬人民幣。

　　綜上一起核算，從中國銀行借出5000萬到8000萬人民幣，加上存款利息1000萬至3200萬人民幣不等，再加上房租1000萬人民幣。

　　那么最少可以再增加7000萬人民幣，最多可以再增加1.22億人民幣的流動資金。

　　沒錯，除去手續(xù)費，最多的可以再拿到1億人民幣的現(xiàn)金。

　　再拿這些錢去買房，然后再貸款，又再次買房……

　　如此反復(fù)循環(huán)，只要周洪宇愿意，他就能把整個中國買下來，但是前提他要到98年之前完成這個布局。

　　98年之后，因為金融危機的影響，銀行利率會降下來，國家的房改政策也會重新頒布。

　　周洪宇的包租公夢想，雛形已現(xiàn)，就缺一個職業(yè)經(jīng)理團隊了。