博大花園異味原因終于找到了，是氨氣！這是上次開會兩周后的第十次項目組全體會議上葉律師通知大家的。這期間，客戶服務部會同工程部到業(yè)主家中多次檢查，均未能找到原因。最開始，工程部以為是下水道地漏未封嚴，排除后又以為是裝修材料中的氣味，也不是。后來味道越來越重，面對業(yè)主情緒越來越激動，公司果斷委托全國最頂尖三家專業(yè)機構(gòu)進行檢測，檢測結(jié)果發(fā)現(xiàn)氨氣濃度超過國家環(huán)保部門出具的參考標準。最終經(jīng)京城室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測治理研究所確認，系因建筑單位購買的混凝土中因冬季施工添加了含氨成分的防凍劑所致。對于廣大受影響的業(yè)主來說，這等于實錘是博大地產(chǎn)的問題，于是找公司要說法。
事實上，自問題剛剛出現(xiàn)時起，有四位業(yè)主逐漸成為此次事件中業(yè)主方面的組織、領導者。在檢測結(jié)果表明是氨氣超標的同時，他們就向博大地產(chǎn)遞交了一份有上百名業(yè)主簽字的《索賠函》，要求：1、博大地產(chǎn)采取切實有效的措施免費為各戶除氨；2、在自約定房屋交付之日起至氨氣除凈之日止，按照預售合同約定的逾期交房違約責任賠償各戶逾期交房損失；3、因氨氣影響導致房屋價值貶損，要求賠償各戶購房款總額30%的房屋貶值損失。在《索賠函》中，業(yè)主們給了公司三天的時間考慮，并表示，已經(jīng)聯(lián)系好了媒體，如果公司到期不答應業(yè)主們的合理要求，將向媒體披露博大花園房屋因開發(fā)商原因發(fā)生氨氣污染事件。
《索賠函》是下午四點遞到駐扎在博大花園項目售樓處的公司客戶服務部的，一個小時內(nèi)復印件就已經(jīng)轉(zhuǎn)到了公司大老板史總的辦公桌上，同時也送到了葉律師手中。史總要求公司相關客戶服務部、工程部、法律部負責人會同中天所項目負責人，晚上七點到公司總部會議室開會商討解決方案。
葉律師在五點召集項目組全體成員進行第十次會議，擬在去公司開會之前，大家能夠從法律角度商討一下如何應對。
“好了，情況已經(jīng)給大家介紹清楚了。各位有什么想法，敞開說?！?p> 葉律師話音剛落，李凡就站了起來。李凡，是一位比葉律師還大兩、三歲的男律師，直屬張大律師，平時并不受葉律師調(diào)遣。李律師總是笑瞇瞇的，看起來人很好接觸的樣子。蘇啟航還沒有機會和李律師一起共事，但聽張園園說，李律師是個笑面虎，人挺陰的，跟他一起干活要非常小心，功勞他全占了，出了錯就推給下面的人。
李凡律師用他帶點山東口音的普通話，笑瞇瞇地開口道：“葉律師，我來補充兩句。這段時間我和王陽律師一直在項目上，對于整個過程更清楚一些。嚴格說起來，目前檢測機構(gòu)下的結(jié)論也不能說就是完全準確的，公司應該還會再聘請更權(quán)威的機構(gòu)再來檢測一下。另外一點，經(jīng)過這段時間排查，有氨氣的是今年四月份交房的2號樓和3號樓，都是冬季施工幾個樓層，總共涉及121戶。事情比較嚴重，但也沒有之前預想的要好一些。好了，我就補充這兩點?！?p> 在李凡律師說話過程中，蘇啟航小聲鼓動坐在自己右邊的周天明，“一會兒李律師說完，你說兩句吧，把咱們小組這段時間的研究成果跟大家分享下。”
周天明沖蘇啟航微微點了點頭。
李凡律師坐下后，周天明利落地站了起來，“葉律師，大家好，李律師補充的情況非常及時，我就來先說一下我們組對這個事件解決方案的初步想法，算是拋磚引玉了。這幾天我們訴訟組針對各種可能的情況進行了討論，并針對性的做了相關法律法規(guī)的調(diào)研，也對相關預售合同條款進行了仔細研究。當時也重點研究了有可能是開發(fā)商的原因造成異味產(chǎn)生的可能性，以及相應的解決方案。針對目前已經(jīng)經(jīng)權(quán)威檢測機構(gòu)認定是異味產(chǎn)生原因是氨氣，氨氣來源于建筑單位冬季施工使用的混凝土防凍劑這種情況，我們覺得需要考慮兩點：一是，這種使用是否符合當時的法律或行政法規(guī)的規(guī)定；二是，氨氣的嚴重程度，是否有有效措施去除，是否影響房屋居住使用。關于第一點，因為剛剛知道這個情況，會后我們組會跟進研究。第二點，也需要聽取專業(yè)機構(gòu)的意見。這樣可能會出現(xiàn)幾種情形：第一種是，如果違反法律規(guī)定，并且嚴重影響使用，那么毫無疑問構(gòu)成嚴重違約，業(yè)主可以依據(jù)預售合同約定、法律規(guī)定退房并要求公司承擔約定的購房款10%的違約金。第二種是，違反法律規(guī)定，但并不影響房屋正常使用，應該不屬于嚴重違約，不是嚴重質(zhì)量問題，公司承擔維修責任，業(yè)主無權(quán)解除合同、也無權(quán)要求公司承擔違約責任。第三種情形，沒有違反法律規(guī)定，但氨氣問題很嚴重，嚴重影響房屋正常居住使用，這種情況下，我們認為，即使公司沒有責任，恐怕也要給業(yè)主退房，當然也不用承擔違約責任，之后公司的損失再向施工單位去追償，可以直接從工程結(jié)算款里扣。當然了，因為沒有違法違規(guī)，施工單位是否需要全額承擔損失，也是有爭議的，這個我們之后再深入研究。最后一種情況，沒有違反法律規(guī)定，氨氣也除掉、不影響房屋使用，公司不用給業(yè)主退房，也不用承擔違約責任，除氨氣費用從公平角度，還是公司先承擔，之后向施工單位追償或者要求施工單位分擔。至于施工單位是全額承擔、還是部分分擔，也是我們之后會繼續(xù)研究。好啦，我就跟大家分享這些。謝謝！”
周天明坐下后，看向蘇啟航，眼睛里在問，“我講得還可以吧？”蘇啟航直接給他豎了個大拇指。周天明咧嘴，回敬蘇啟航一個無聲的、得意的笑。
“周律師說的非常好。其他人也說說自己的想法?！比~律師的目光從每個人身上掃過，看到蘇啟航在哪兒有點躍躍欲試的樣子，就鼓勵道：“小蘇是不是有什么想說的??？有，就大膽說出來。做律師，要敢說話?！?p> 蘇啟航飛速站起來，椅子被帶得跑到后面去，她急忙拉住，臉微微一紅，有點緊張地說，“結(jié)合剛才周律師說的，我覺得這里關鍵的其實是氨氣短期能否除掉，會不會影響房屋的正常使用，如果有影響，影響的程度和期限。這關系后果評估，最終影響解決方案的選擇。”
“說得不錯。”葉律師點頭贊同，又看向大家，“其他人還有什么補充嗎？”
所有人都搖搖頭。
葉律師看到?jīng)]有人再發(fā)言，道：“既然大家沒有新的意見了，散會。周律師，一會兒你跟我一起去公司開會。小蘇，你也一起去，開會時做好會議記錄?！?